Ответ: Балкон (лоджия) относится к общему имуществу многоквартирного дома, но не весь, а лишь его балконная плита (пол). Она считается ограждающей конструкцией и находится в ведении управляющей компании, которая отвечает за ее содержание и ремонт.
За остальные части балкона (козырек, крышу, парапет, а также остекление) ответственность несет собственник. Эти элементы считаются имуществом квартиры, а балконная плита и несущая стена принадлежат всему дому.
Если плиту признают аварийной, то ответственность полностью ложится на управляющую компанию. Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 14.09.2024) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" {КонсультантПлюс}, собственник квартиры может обратится к коммунальщикам с требованием провести ремонт.
Состояние балконной плиты считается аварийным, если:
- есть трещины и дефекты стыков плиты и прилегающей несущей стены;
- от плиты отваливаются куски бетона;
- стали видны армирующие элементы конструкции;
- изношены и шатаются перила парапета;
- ржавеют перекрытия;
- износились элементы системы водостоков;
- металлическая арматура подвержена коррозии и разрушается.
Обоснование: Чтобы определить, на ком лежит ответственность за ремонт балкона, нужно выяснить, входит ли балкон или отдельные его элементы в состав общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД).
Балконные плиты относят к несущим конструкциям МКД и входят в состав общего имущества дома (пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Следовательно, ответственность за их надлежащее содержание несет управляющая организация.
Для надлежащего содержания несущих конструкций, к которым относят балконные плиты, предусмотрены такие виды работ, как контроль технического состояния, выявление нарушения эксплуатационных качеств и гидроизоляции, восстановление или замена металлических ограждений и отдельных элементов. Крепления выступающих деталей балкона должны быть крепкими, его отделочный слой, в том числе облицовочные плитки — без разрушений и повреждений (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).
Если управляющая организация обнаружила признаки повреждений несущих конструкций балконов, она должна принять срочные меры, чтобы предупредить дальнейшее развитие деформаций и обеспечить безопасность граждан. Работы по восстановлению или замене отдельных элементов балконов управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта.
Для примера следует привести судебную практику. Так, Государственная жилищная инспекция выдала предписание управляющей организации на ремонт балконной плиты МКД. Управляющая организация отказалась от проведения работ, потому что дом был уже включен в программу капитального ремонта. Однако, суд не принял этот довод и признал законным предписание ГЖИ. В решении суд указал, что факт включения ремонтных работ в программу капремонта не освобождает управляющую организацию от обязанности содержать общее имущество в надлежащем состоянии (см. 01 Определение Верховного Суда РФ от 26.02.2018 N 304-КГ17-23483 по делу N А27-25832/2016 {КонсультантПлюс}).
Одновременно с этим, разъясняем, что внутренняя часть балкона, его стены, пол и потолок не входят в состав общего имущества МКД, и, следовательно, за их надлежащее содержание отвечают граждане.
В 02 Решении Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 11.05.2023 по делу N 2-1387/2023, а также в 03 Апелляционном определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 09.08.2023 N 33-2408/2023 суд указывает следующее:
«По общему правилу балкон (лоджия), предназначенный для обслуживания только одной квартиры, не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. При этом несущие конструкции (балконные плиты, плиты лоджии) являются общим имуществом многоквартирного жилого дома. В данном случае приводим фото конструкции балкона - под защитным ограждением имеется бетонный блок шириной примерно 30 см, высотой 30 см над уровнем пола балкона, который никак не должен входить в площадь балкона, так как является конструктивным элементом балкона. При обмере "до светоотражающего ограждения" он включается в размер балкона.
Таким образом, площадь квартиры составляет 62,5 кв. м с учетом площади балкона (до защитного ограждения с коэффициентом 0,3)». Таким образом, балкон (лоджия) относится к общему имуществу многоквартирного дома, но не весь, а лишь его балконная плита (пол). Она считается ограждающей конструкцией и находится в ведении управляющей компании, которая отвечает за ее содержание и ремонт.
За остальные части балкона (козырек, крышу, парапет, а также остекление) ответственность несет собственник. Эти элементы считаются имуществом квартиры, а балконная плита и несущая стена принадлежат всему дому.
Если плиту признают аварийной, то ответственность полностью ложится на управляющую компанию. Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 14.09.2024) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" {КонсультантПлюс}, собственник квартиры может обратится к коммунальщикам с требованием провести ремонт.
См. во вложении к консультации судебную практику по данной теме.
Судебная практика:
02 Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 11.05.2023 по делу N 2-1387/2023
03 Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 09.08.2023 N 33-2408/2023.
