Между двумя физлицами заключен договор купли/продажи нежилой недвижимости (пром.база). По условиям договора продавец передает часть недвижимости (строение и землю) в течение 14 дней после регистрации за продавцом право собственности на основании Соглашения о прекращении долевой собственности, заключенного между продавцом и третьим лицом. В виду того, что 3-е лицо отказалось в исполнении данного соглашения продавец обратился в суд. По решению суда, вступившего в законную силу, право общей долевой собственности прекращено, а за продавцом признано право собственности на эту часть недвижимости. В настоящее время этой частью недвижимостью фактический пользуется покупатель. Если в будущем продавец будет уклонятся от регистрации права собственности на эту часть здания и, при этом, будет затягивать (уклоняться) регистрацию перехода права собственности на покупателя, то в этом случае какой иск можно будет подать в суд общей юрисдикции (продавец "собственник" по решению суда, но формально регистрации нет)?

Ответ: В данном случае может быть подан иск об обязании продавца зарегистрировать право собственности на объект и совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на такой объект по договору купли-продажи, т.к. отсутствие регистрации права за продавцом препятствует регистрации права за покупателем.

Обоснование: Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Таким образом, в данном случае может быть подан иск об обязании продавца зарегистрировать право собственности на объект и совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объект по договору купли-продажи, т.к. отсутствие регистрации права за продавцом препятствует регистрации права за покупателем.

Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс:   Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

Перспективы и риски арбитражного спора: Споры, связанные с куплей-продажей недвижимого имущества (зданий, помещений, сооружений, предприятий): Покупатель хочет обязать Продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" (извлечение)