К лицу, который приобрел объекты недвижимости по договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом, в настоящее время предъявлены требования собственником земли, который сдал в аренду землю под объектами, о признании права собственности отсутствующим на строения, и из этого ничтожным договора аренды считает и просит также признать отсутствующим зарегистрированное право аренды. Какой способ судебной защиты в данном случае выбрать ответчику?

Ответ: В данном случае необходимо заявить встречное требование о признании добросовестным приобретателем- Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.03.2025 по делу N 88-5208/2025.

Обоснование: Зарегистрированное право на недвижимое имущество, как указано в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, может быть оспорено только в судебном порядке и, пока в реестр не внесена запись об ином правообладателе, именно тот, кто указан в ЕГРН в качестве правообладателя, и является законным собственником или владельцем имущества. При истребовании из чужого незаконного владения такого имущества истцу одновременно с требованием об истребовании имущества следует ставить вопрос и об оспаривании зарегистрированного права.

В то же время следует учитывать, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Достаточно активная роль в доказывании предоставляется и истцу. Однако в абз. 4 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 10/22) указано, что собственник вправе представить доказательства, опровергающие возражение приобретателя о добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. В соответствии с п. 39 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 10/22 собственник независимо от возражений ответчика о добросовестности также доказывает факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно передано, помимо воли. Таким образом, право собственника (истца) представлять доказательства в опровержение добросовестности ответчика основано на общем праве стороны в состязательном процессе.

Критерии добросовестности в судебной практике. В силу абз. 2 п. 37 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 10/22 для целей применения п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В абз. 4 данного пункта также указано, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Данный вывод соответствует условиям удовлетворения виндикационного иска, поскольку вещь может быть истребована и у добросовестного приобретателя, если она приобретена безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ).

Материалы судебной практики свидетельствуют о том, что для подтверждения добросовестности недопустим формальный подход к платежным документам оплаты приобретенного имущества и, если к моменту отчуждения имущества продавец реально не получил встречное предоставление за передачу спорного имущества, нельзя признать, что имущество приобретено возмездно. Добросовестность опровергается, когда установлено, что фактически владеет и пользуется имуществом не приобретатель, а правоотчуждатель или лицо, подконтрольное правоотчуждателю. Направленность сделки на то, чтобы вывести имущество из оборота и не допустить обращение взыскания кредиторов, также не свидетельствует о добросовестности приобретателя, если тот мог знать о банкротстве правоотчуждателя (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473 по делу N А41-268/14 (Определением Верховного Суда РФ от 15.06.2015 N 171-ПЭК15 отказано в передаче надзорной жалобы на данное Определение для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда РФ)).

Продажа имущества по явно заниженной цене при отсутствии доказательств получения покупной цены самим продавцом - собственником имущества, отсутствие осмотрительности в сделке с представителем собственника является безусловным основанием истребования имущества в силу ст. 302 ГК РФ в случаях продажи квартир по подложным доверенностям (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу N 33-8180/2016).

Как указано в абз. 3 п. 38 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Общие нормы о действительности сделки в исследуемых правоотношениях не связаны с применением п. 1 ст. 167 ГК РФ, а вытекают из общих требований к сделке (ст. 153 ГК РФ), а именно: соблюдения требований к субъектному составу сделки (правоспособность), соблюдения ее формы, соответствия воли и волеизъявления, правомерность действий. Таким образом, добросовестность приобретателя является вопросом, который обсуждается при наличии и соблюдении указанных выше условий сделки. Осмотрительность приобретателя, разумность его действий, соответствие общим требованиям в сравнимых обстоятельствах с учетом особенностей предмета отчуждения, субъектов сделки, характера и последующего поведения сторон могут стать предметом исследования и оценки по данной категории дел. Риск неблагоприятных последствий по соблюдению основных условий законности сделки несет приобретатель.

Судебная практика, в частности, признает, что невозможно истребовать имущество от приобретателя в связи с его добросовестностью, если, приобретая недвижимое имущество по сделке купли-продажи, приобретатель убедился, что право собственности на отчуждаемое имущество было зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке. Кроме того, при отчуждении имущества регистрации ограничений в виде запретов на совершение сделки не имелось; на момент обращения в суд не было установлено обращений в правоохранительные органы; не установлено родственных или иных связей между сторонами спорной сделки; факт оплаты и передачи имущества подтвержден соответствующими финансовыми документами и актом приема-передачи истребуемого имущества, а довод истца о явном несоответствии цены продаваемого имущества рыночным ценам не подтвержден (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2023 N Ф05-14857/2022 по делу N А40-124825/2019, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2023 N 10АП-185/2023, 10АП-840/2023 по делу N А41-35326/2022 (Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2023 N Ф05-8636/2023 данное Постановление оставлено без изменения)).

Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: 

1. Готовое решение: Прежний собственник (до продавца) требует вернуть имущество. Как оценить обоснованность претензии (КонсультантПлюс, 2025).

2. Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Добросовестность по договору купли-продажи (КонсультантПлюс, 2025).

Судебная практика:

1. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.04.2025 по делу N 88-5765/2025.

2. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.02.2024 N 88-4349/2024 по делу N 2-1214/2023.

3. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27.09.2022 N 88-26223/2022 по делу N 2-281/2021.

4. Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 26.04.2023 по делу N 33-94/2023.