Ответ: Закон не устанавливает требований к содержанию данного акта. Однако сформирована практика о признании такого акта УК недействительным по ряду обстоятельств.
Обоснование: Форма и содержание акта могут быть произвольными, в законе нет требований к ним. Печать и подписи должны быть проставлены. Печать может отсутствовать, если соответствующее положение отражено в Уставе УК. Подтверждение квалификации лиц не требуется. Комиссия формируется произвольно. Вызов собственника не является обязательным, если обеспечен доступ в помещение. В данном акте не разрешаются вопросы, а устанавливаются факты, например, факт повреждения коммуникаций, факт затопления, примерный перечень работ для восстановления помещения, факт перепланировки (сравнивают с планом квартиры, который зарегистрирован в Росреестре). Приложение фотографий не является обязательным, но в суде потребуется подтвердить факты, изложенные в акте, а факт перепланировки можно будет доказать только фото-видео фиксацией. Отсутствие подписи собственника допускается и отражается простой надписью об этом.
Формально признать такой акт недействительным нельзя: если подобные иски и подаются, то большинство судов принимают отрицательное решение, указывая, что данный документ не порождает прав и обязанностей, а лишь констатирует факт.
Однако сформирована и иная практика, например, см. Решение Дмитровского городского суда Московской области от 21.10.2024 по делу N 2-4820/2024 (УИД 50RS0005-01-2024-007067-15) {КонсультантПлюс}, Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 30.05.2023 по делу N 2-753/2023 {КонсультантПлюс}.
Также, заинтересованное лицо может обратиться в Управляющую компанию с требованием составления повторного акта, уже по всем правилам.
Если Акт осмотра составлен заочно без реального выхода на место и обследования жилого помещения, то это наиболее весомая причина для заявления в суде о том, что Акт должен быть исключен из перечня доказательств.
Для выявления незаконной перепланировки требуется доступ в квартиру, который можно получить при проведении осмотров общего имущества, проходящего через квартиру, или при проведении проверки счетчиков, установленных в квартире. Если получен доступ к месту перепланировки, составляется акт осмотра.
Верховный Суд РФ подтвердил право управляющих компаний заходить в квартиры собственников. УК имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на них висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный Суд РФ. Свои визиты, представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками, и приходить не чаще 1 раза в 3 месяца.
Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 20 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, управляющая организация, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении многоквартирного дома.
Также в п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019, указано, что право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.
Аналогичная позиция отмечена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.05.2019 N 4-КГ19-6.
В случае нанесения ущерба другим собственникам собственник, отказавший в доступе в принадлежащее ему помещение, обязан будет его возместить в порядке, предусмотренном ст. 1064 ГК РФ.
Что же касается допуска УК в квартиру с целью осмотреть внутриквартирное оборудование и саму квартиру – на предмет возможных перепланировок, то соответствующая обязанность собственника впускать УК в квартиру обосновывается так:
- пункт 6 ст. 55.24 Градостроительного кодекса требует проводить – в процессе эксплуатации здания – его эксплуатационный контроль и техобслуживание, в том числе путем периодических осмотров и мониторинга состояния строительных конструкций и инженерных систем (п. 7 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ). Чтобы можно было оценить надежность и безопасность здания, его соответствие проектной документации;
- а техобслуживание зданий должно обеспечить надлежащее техническое состояние здания, то есть поддержание параметров его устойчивости и надежности, исправность строительных конструкций и сетей, в том числе согласно проектной документации (п. 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ);
- занимается эксплуатационным контролем лицо, которое отвечает за эксплуатацию здания (п. 9 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ), а эксплуатация МКД регулируется с учетом требований Жилищного кодекса (п. 10 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ), который возлагает это полномочие на лицо, управляющее МКД (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ);
- да и вообще, надлежащее состояние внутриквартирного оборудования, – а оно должно соответствовать требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, –само является условием предоставления коммунальных услуг (подп. "е" п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов);
- а значит, УК – раз она обязана осуществлять эксплуатационный контроль и техобслуживание МКД, а также предоставлять коммунальные услуги, – имеет право требовать допуска в квартиру, в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Просто в целях обеспечения сохранности жилфонда и выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов;
- это право допуска не зависит от того, произошла ли авария или имеются ли жалобы других жильцов (например, на незаконную перепланировку). Напротив, такое право имеется у представителей УК в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Вопрос: Обязан ли собственник жилья предоставить доступ в жилое помещение представителям управляющей компании? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}
Судебная практика:
