Ответ: в описанной ситуации управляющая компания (УК) не заключает договор с собственниками кладовки в подвальном помещении, так как эти кладовки являются частной собственностью, а не общим имуществом многоквартирного дома (МКД). Право собственности на кладовки перешло к покупателям от застройщика, и УК не может напрямую регулировать их использование через договор управления МКД.
Обоснование: договор с управляющей организацией может быть заключен, в частности, следующими лицами (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):
- собственниками помещений в многоквартирном доме;
- органами управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Договор должен содержать сведения о таких лицах и об управляющей организации.
В договоре управления указывается адрес многоквартирного дома и состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; разд. I Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
В целях планирования необходимых работ рекомендуем также указать в договоре сведения о техническом состоянии общего имущества.
Кладовки, проданные застройщиком, являются самостоятельными объектами недвижимости, принадлежащими их собственникам. Они не входят в состав общего имущества МКД, которое включает только элементы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме (например, лестницы, лифты, крыши, фасады и т.д.).
Отношения между УК и собственником кладовки
Если собственник кладовки хочет использовать это помещение, никаких дополнительных договоров с УК по поводу самого права собственности заключать не нужно. Однако могут возникнуть ситуации, когда потребуется взаимодействие с УК, например:
Предоставление доступа к инженерным сетям или общее обслуживание здания. В этом случае УК может участвовать в регулировании вопросов, связанных с эксплуатацией помещения в рамках общих правил содержания дома.
Использование общих ресурсов (электричество, водоснабжение и т.п.). В этом случае собственник кладовки может заключить с УК договор на предоставление коммунальных услуг, если это не предусмотрено другими соглашениями.
Договор между собственником кладовки и УК
Если речь идёт о передаче кладовки в пользование другому лицу (например, в аренду), то собственник кладовки самостоятельно заключает договор аренды с арендатором. УК в этом случае не является стороной такого договора.
Однако если арендатор кладовки планирует использовать общие ресурсы дома (например, электричество) или требует доступа к инженерным сетям, он может заключить с УК отдельный договор на предоставление соответствующих услуг или доступ к общим помещениям.
Например, собственник кладовки сдаёт её в аренду. Арендатор хочет подключить электричество. В этом случае:
Собственник кладовки и арендатор заключают договор аренды.
Арендатор обращается в УК с заявлением о подключении к электрическим сетям и заключает с ней отдельный договор на предоставление коммунальных услуг.
Таким образом, УК не заключает договор с собственниками кладовки по поводу самого права собственности на это помещение. Отношения между собственником кладовки и УК могут возникать только в части использования общих ресурсов дома или при необходимости взаимодействия с инженерными сетями. В таких случаях заключаются отдельные договоры, связанные с предоставлением услуг или доступом к общим помещениям.
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Ситуация: Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)
Ситуация: Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)
Судебная практика: Перечень позиций высших судов к ст. 445 ГК РФ "Заключение договора в обязательном порядке"
