Ответ: порядок действий зависит в данном случае от того, при каких обстоятельствах были внесены ошибочные сведения.
1. изменения в связи с перестройкой\реконструкцией объекта. Для внесения изменений в этом случае требуется технический план и подача заявления о внесении изменений в ЕГРН. Более подробно данный порядок рассмотрен в Обосновании.
2. реестровая или техническая ошибка. Порядок их исправления рассмотрен в Обосновании.
Порядок действий в каждом конкретном случае (в том числе в случае, описанном в вопросе) определяется исходя из имеющейся документации на объект, технических документов, иных фактических обстоятельств.
Обоснование: в ЕГРН содержатся, в частности, сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации)). К ним относится описание местоположения объекта недвижимости, его площадь, основная характеристика сооружения и ее значение, количество этажей;
ЕГРН является сводом достоверных сведений о недвижимости, правах на нее и ее правообладателях. Это следует из ч. 2 ст. 1 указанного Закона. Поэтому при изменении содержащихся в нем сведений новые сведения должны быть включены в реестр.
Если изменились основные сведения об объекте недвижимости, а также некоторые дополнительные сведения (вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения (кроме вспомогательных видов разрешенного использования), помещения), по общему правилу эти изменения вносятся в порядке, предусмотренном для кадастрового учета (ч. 3, п. 4 ч. 5 ст. 8, п. 1 ст. 13 Закона о регистрации недвижимости). Следовательно, если у объекта недвижимости изменилась площадь нужно обратиться с заявлением о кадастровом учете изменений (заявление о внесение изменений в ЕГРН)
При личной подаче его может оформить специалист, принимающий документы (п. 6 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310). Но вы можете заполнить его и самостоятельно.
Для этого воспользуйтесь формой заявления, приведенной в Приложении N 2 к названному Приказу. Подробный порядок заполнения реквизитов и граф заявления приведен в указанных Требованиях.
Сведения, которые могут быть внесены в ЕГРН, перечислены, по общему правилу, в реквизите 3.3 и реквизите 3.5. Выберите необходимые и отметьте их знаком "V". При этом можно проставить сразу несколько отметок в одном реквизите, но нельзя проставлять отметки больше чем в одном из этих реквизитов (п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).
Новые сведения вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты поступления необходимых документов (содержащихся в них сведений) от госорганов и органов местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия, которые запрашивались в связи с вашим заявлением. В подтверждение этого не позднее пяти рабочих дней со дня внесения сведений в реестр вам будет направлено соответствующее уведомление (ч. 5 ст. 33, ч. 1 ст. 34 названного Закона, Обзор вопросов, утвержденный Минэкономразвития России).
При этом, в случае изменения основных характеристик объекта недвижимости, к которым относится в том числе площадь объекта недвижимости, согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав (п. 6 ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации). По мнению ФГБУ "ФКП Росреестра", основанием для осуществления государственного кадастрового учета в описываемом в обращении случае является технический план (п. 7 части 2 ст. 14 Закона о регистрации).
Согласно ч. 8 ст. 24 Закона о регистрации сведения о здании, за исключением сведений о его местоположении на земельном участке и площади, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого здания.
Технический план требуется для кадастрового учета объектов недвижимости, в отношении которых он составляется, в том числе при изменении основных сведений о них. Это следует из п. 7.3 ч. 2, п. 6 ч. 5 ст. 14 указанного Закона, Письма Росреестра от 16.12.2020 N 14-17819/20@.
Технический план составляется по итогам выполнения кадастровых работ, которые проводит кадастровый инженер (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности). Поэтому вам нужно обратиться к кадастровому инженеру или организации, в которой он является работником, и заключить договор подряда (ч. 1 ст. 35 названного Закона).
Обратите внимание, что кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 Закона о кадастровой деятельности). Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров. В нем приведены сведения обо всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
Форма технического плана приведена в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 15.03.2022 N П/0082.
Реестровой является ошибка, которая перенесена в ЕГРН из документов, представленных в орган регистрации прав (ч. 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости):
- межевого, технического планов, карты-плана территории или акта обследования. Эти ошибки допущены кадастровым инженером;
- иных документов, которые поступили в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Такие ошибки допущены лицами и органами, которые составили и направили указанные документы.
Реестровую ошибку следует отличать от технической - это описки, опечатки, грамматические, арифметические или другие подобные ошибки, которые допущены органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН. В результате такой ошибки сведения о недвижимости не соответствуют данным в документах, на основании которых сведения вносились в реестр (ч. 1 ст. 61 названного Закона). Например, в техническом плане здания указана одна площадь, а в реестре - другая.
Чтобы узнать, какая ошибка допущена, нужно сравнить сведения об объекте недвижимости в выписке из ЕГРН и указанных выше документах. Если они различаются, нужно исправить техническую ошибку. Если сведения идентичны, то это означает, что ошибка допущена в документах, то есть исправлять нужно реестровую ошибку.
Техническую ошибку исправить очень просто. Для этого нужно подготовить заявление и представить его в орган регистрации прав. Орган регистрации прав может исправить ошибку самостоятельно, если сам ее обнаружит.
Техническая ошибка в ЕГРН - это описка, опечатка, грамматическая, арифметическая или другая подобная ошибка, которая допущена органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН. Основным признаком такой ошибки является то, что в документах, на основании которых сведения вносились в ЕГРН, указаны одни данные, а в реестре другие, то есть неверные данные (ч. 1 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости). Например, в техническом плане площадь здания указана 1 595 кв. м, а в реестр внесена площадь 1 995 кв. м.
Исправить техническую ошибку достаточно просто. Это может сделать любое заинтересованное лицо. Для этого нужно подготовить заявление и представить его в орган регистрации прав.
Для исправления технической ошибки в первую очередь, потребуется заявление, которое подается в орган регистрации прав. При личной подаче его может оформить специалист, принимающий документы (п. 6 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).
Такое заявление вы можете подать следующими способами (п. 2 Порядка, приведенного в Приложении N 2 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509):
1) вы можете представить его на бумажном носителе:
- в ППК "Роскадастр", в том числе при выездном приеме;
- через МФЦ, в том числе при выездном приеме;
2) в электронном виде в орган регистрации прав через портал госуслуг, порталы государственных и муниципальных услуг субъектов РФ, сайт органа регистрации прав, в том числе через личный кабинет, или с помощью иных информационных технологий, включая веб-сервисы.
По собственной инициативе вы можете приложить к заявлению документы, подтверждающие, что при проведении кадастрового учета и (или) регистрации прав была допущена ошибка. Это могут быть и документы, которые ранее в орган регистрации прав не представлялись (п. 4 Порядка, приведенного в Приложении N 2 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509).
Реестровая ошибка исправляется сложнее.
Реестровую ошибку можно исправить в досудебном порядке, если это не причинит вред или не нарушит законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на записи, содержащиеся в ЕГРН (ч. 4 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).
Такая ошибка исправляется регистратором только в том случае, если поступят документы, которые свидетельствуют о наличии ошибки и содержат сведения, необходимые для ее исправления (ч. 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости). Поэтому для ее исправления нужно:
1. сначала исправить ошибку в документах, в которых она допущена. Для этого вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру, в госорганы (органы местного самоуправления) или иному лицу, которое допустило ошибку в документах, и исправить ее. Так, если ошибка допущена в документах, составленных госорганами или органами местного самоуправления, то обращайтесь в эти органы.
Если же ошибка содержится в документах о характеристиках объекта недвижимости, то обратитесь к кадастровому инженеру - ИП или в организацию, в которой есть такие специалисты, и заключите договор подряда на выполнение кадастровых работ. Если кадастровый инженер, работающий у юрлица по трудовому договору, будет выполнять работы для нужд последнего, с ним не нужно заключать договор подряда (ч. 1, 1.1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).
Кадастровый инженер составит технический план для объекта капитального строительства или межевой план - в отношении земельного участка. В таком плане будет указано, что он подготовлен в связи с исправлением ошибки. Если составляется межевой план, то инженер оформит акт согласования границ земельного участка на бумажном носителе на обороте графической части межевого плана (ст. 37, ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 40 Закона о кадастровой деятельности, п. п. 30, 83 Требований, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592, п. 27 Требований, утвержденных Приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082);
1. после этого нужно подать заявление в орган регистрации прав и приложить к нему исправленные документы. Реестровая ошибка исправляется путем внесения изменений в ЕГРН, поэтому нужно оформить заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и регистрации прав на него. Оно оформляется по общим правилам, однако учитывайте, в частности, следующие особенности его заполнения:
- в реквизите 3 проставьте знак "V" в графе 3.2 "государственный кадастровый учет";
- в реквизите 5 знак "V" следует проставить в графе "учет изменений в связи с", при этом нужно отметить и их причину - "исправлением реестровой ошибки". Кроме того, знак "V" проставьте также в графе этого же реквизита, в которой указано, что повлекло за собой исправление ошибки. Например, если в результате ошибки уточнены границы земельного участка, то знак следует проставить и в графе "изменением описания местоположения границ и (или) площади земельного участка".
Заявление и необходимые документы представляются в том же порядке, что и для госрегистрации прав на недвижимость.
Ошибка исправляется по решению регистратора в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов. В течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН вам направят уведомление об исправлении ошибки (ч. 3, 5 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости).
Если исправить ошибку в досудебном порядке не представляется возможным, ее можно исправить и в суде. Однако в некоторых случаях обращение в суд является единственным способом ее исправления.
Основаниями для исправления реестровой ошибки исключительно в суде являются следующие:
- ее исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН (ч. 4 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости);
- возник спор при исправлении ошибки в описании местоположения границ земельных участков, местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в установленном случае (ч. 9 ст. 61 названного Закона).
Реестровая ошибка исправляется на основании вступившего в законную силу решения суда. Вам нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением и приложить к нему вступившее в законную силу решение суда, на основании которого она будет исправлена в ЕГРН (п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 3, 6 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости).
Уведомление об исправлении ошибки правообладателю направят в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН (ч. 5 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости).
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Готовое решение: Как внести изменения в сведения ЕГРН (КонсультантПлюс, 2026)
Ситуация: Как оформить в собственность земельный участок под гаражом? ("Электронный журнал "Азбука права", 2026)
Готовое решение: Для чего нужен технический план и как его получить (КонсультантПлюс, 2026)
Судебная практика: не сформирована.
