Ответ: если участок возвращается в муниципалитет, вопрос о судьбе расположенного на нём объекта недвижимости не может оставаться нерешённым, так как это нарушит права собственника сооружения. Да, получение земельного участка под указанным строением впоследствии возможно.
Обоснование: в судебном процессе о признании недействительной сделки по перераспределению земельного участка и возврате его в муниципалитет должна быть решена судьба сооружения, пристроенного к зданию на этом участке, и земельного участка под ним. Это обусловлено следующими обстоятельствами.
Невозможность разделения объекта и земли.
Согласно ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным под эту недвижимость земельным участком. При этом сооружение, являющееся неотъемлемой частью здания, и земельный участок под ним — единый объект прав. Если участок возвращается в муниципалитет, вопрос о судьбе расположенного на нём объекта недвижимости не может оставаться нерешённым, так как это нарушит права собственника сооружения.
При признании сделки по перераспределению участка недействительной суд должен учитывать положения ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки. В соответствии с этой нормой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а если возврат в натуре невозможен — возместить стоимость полученного. В данном случае возврат участка в муниципалитет не должен приводить к ситуации, когда сооружение окажется на чужом участке без правового основания
Принцип недопустимости нарушения прав.
Признание сделки по перераспределению участка недействительной не должно приводить к ситуации, когда сооружение окажется на чужом участке без правового основания. Это противоречило бы принципам гражданского права, включая защиту прав собственности (ст. 35 Конституции РФ).
Судебная практика.
Прямых аналогов именно такой ситуации в доступной практике найти не удалось, но есть дела, связанные с истребованием земельных участков и судьбой возведённых на них построек. Например, в Определении ВС РФ по делу №46-КГ18-34 указано, что при истребовании участка суд должен установить, кому он принадлежит, и разрешить вопрос о юридической судьбе возведённых на нём построек. Те же выводы сделаны в Постановлении. Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.04.2026 N Ф08-1370/2026 по делу N А32-28047/2022 {КонсультантПлюс}
Также в деле, рассмотренном Верховным Судом РФ (Обзор судебной практики №2, 3 2024), суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, так как он был заключён в нарушение закона. В этом деле прокурор требовал истребовать участок в муниципальную собственность, а также исключить из ЕГРН записи о праве собственности новых владельцев. Хотя в этом случае речь шла об объектах незавершённого строительства, принцип учёта судьбы построек на участке при истребовании земли остаётся актуальным. В делах, связанных с истребованием земельных участков, суды всегда должны рассмотреть вопрос о судьбе возведённых на них построек.
Возможные варианты решения вопроса в суде.
Признание права собственности АО на сооружение и выделение земельного участка под ним в отдельный объект. Если сооружение было возведено до признания сделки по перераспределению участка недействительной и соответствует всем нормам (не является самовольной постройкой), суд может признать за АО право собственности на объект и обязать муниципалитет сформировать и передать ему в собственность или аренду земельный участок под сооружением.
В Определении Верховного Суда РФ от 19 апреля 2024 года по делу №А41-43096/2022 рассматривался спор о праве на земельный участок под зданием. Суд подчеркнул, что судьба земельного участка неразрывно связана с судьбой расположенного на нём здания. Если объекты недвижимости и земельный участок принадлежат одному лицу, они в обороте выступают совместно. Суд указал, что при переходе права собственности на здание или сооружение к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок, занятый объектом и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведён объект. Однако это возможно только при соблюдении ряда условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебной практике встречаются дела, где суды признавали право собственности на объекты, возведённые с соблюдением норм, и обязывали предоставить земельный участок. Например, в Решении Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 03.03.2020 по делу N 2-1587/9/2020 {КонсультантПлюс} суд удовлетворил иск о признании права собственности на гараж, построенный на земельном участке, выделенном под его строительство. Суд учёл, что гараж соответствовал градостроительным и строительным нормам, не нарушал права третьих лиц и не создавал угрозу жизни и здоровью граждан
Обязанность муниципалитета компенсировать АО стоимость сооружения и затрат на его перенос.
Если перенос сооружения технически возможен и экономически целесообразен, суд может обязать муниципалитет выплатить АО компенсацию за перенос объекта на другой участок.
Снос сооружения за счёт муниципалитета.
В случае если сохранение сооружения нарушает права других лиц или невозможно его использование на новом участке, суд может обязать муниципалитет снести объект за свой счёт с компенсацией АО затрат.
Возможность получения земельного участка под сооружением впоследствии зависит от нескольких факторов.
Правомерность возведения сооружения. Если сооружение построено с соблюдением всех норм и до признания сделки по перераспределению участка недействительной, у АО есть основания требовать оформления прав на земельный участок под ним.
Решение суда. Если суд при рассмотрении дела не решит вопрос о судьбе сооружения и земли под ним, АО сможет подать отдельный иск о признании права на участок или его выделении.
Действия муниципалитета. Муниципалитет может добровольно предоставить АО земельный участок в аренду или собственность, если это не нарушает права других лиц и соответствует градостроительным нормам.
Для защиты своих прав АО рекомендуется включить в исковые требования (или подать отдельный иск) о признании права собственности на сооружение и выделении земельного участка под ним, а также подготовить доказательства законности возведения объекта (разрешительная документация, акты ввода в эксплуатацию и т. д.).
Подборка: Не сформирована
Судебная практика:
Определение ВС РФ по делу №46-КГ18-34
Обзор судебной практики №2, 3 2024),
Определение Верховного Суда РФ от 19 апреля 2024 года по делу №А41-43096/2022
