Ответ: продажа квартиры с несовершеннолетним собственником требует обязательного одобрения органов опеки и, как правило, согласия обоих родителей.
Обоснование: основным критерием являются жилищные условия и доля ребенка, которые не должны ухудшиться. Органы опеки дадут разрешение только в том случае, если ребенок одновременно получает долю в новом жилье не меньшую по площади и стоимости или если средства от продажи его доли зачисляются на его личный банковский счет до момента приобретения новой недвижимости.
Органы опеки и попечительства проверяют, соответствует ли сделка по отчуждению объекта недвижимости интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.
На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее (Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07).
К основным правам собственника жилого помещения, в том числе несовершеннолетнего, относятся права владения, пользования и распоряжения этим жилым помещением. В частности, собственник жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов семьи, совершать с ним любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать (например, продавать или совершать обмен), передавать во временное владение и пользование другим лицам (наем, безвозмездное пользование и т.д.), передавать в залог, доверительное управление или распоряжаться иным образом (ст. 17, п. п. 1, 2, 4 ст. 209, п. 1 ст. 287.4, п. п. 1, 2 ст. 288 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ).
При этом реализация несовершеннолетним собственником жилого помещения отдельных прав в отношении этого помещения имеет определенные особенности. Это связано с тем, что гражданская дееспособность (способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их) в полном объеме возникает по общему правилу по достижении 18-летнего возраста (п. 1 ст. 21 ГК РФ).
Так, сделки по распоряжению жилым помещением, собственником которого является несовершеннолетний, в зависимости от его возраста совершают либо законные представители несовершеннолетнего (родители, усыновители, опекуны), либо сам несовершеннолетний, но с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ; абз. 2 п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом совершить сделку по распоряжению жилым помещением (долей жилого помещения), принадлежащим несовершеннолетнему, можно только при наличии предварительного разрешения на это органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Кроме того, законодательством установлены запреты на совершение некоторых сделок с несовершеннолетними. В частности, по общему правилу, опекуну, попечителю, их супругам и близким родственникам не разрешается совершать сделки с подопечным, запрещено передавать в пользование на срок свыше пяти лет или дарить имущество подопечного (п. 3 ст. 37, пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ; ч. 6 ст. 19 Закона N 48-ФЗ).
Права владения и пользования несовершеннолетним принадлежащим ему жилым помещением принадлежат ему в полном объеме.
Однако, если несовершеннолетний является собственником доли в жилом помещении, могут возникнуть ситуации, когда он не может реализовать свое право до достижения совершеннолетия. Например, если родитель (иной законный представитель), с которым проживает несовершеннолетний, не имеет права на вселение в это жилое помещение, а самостоятельное проживание несовершеннолетнего в жилом помещении невозможно (п. 2 ст. 20, п. 2 ст. 36 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 28.01.2021 по делу N 33-2852/2021).
Несовершеннолетний собственник жилого помещения несет те же обязанности, что и совершеннолетние собственники, в частности несет бремя содержания этого жилого помещения, а также общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, оплачивать налог на имущество физических лиц (ст. 210 ГК РФ; ч. 4 ст. 17, ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ; ст. ст. 19, 400, пп. 1, 2 п. 1 ст. 401 НК РФ; п. 16 Правил, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр).
Реализация указанных обязанностей также имеет определенные особенности.
Так, ответственность за вред, причиненный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (например, в случае причинения вреда общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме), по общему правилу несут его родители (усыновители) или опекуны, если не докажут, что вред возник не по их вине (п. 1 ст. 1073 ГК РФ).
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет несут ответственность за причиненный ими вред самостоятельно на общих основаниях. Однако, если у несовершеннолетнего нет доходов или иного имущества, достаточных для возмещения вреда, обязанность по возмещению вреда может быть возложена полностью или в недостающей части на его родителей (усыновителей) или попечителя (если они не докажут, что вред возник не по их вине) (п. п. 1, 2 ст. 1074 ГК РФ).
Обязанность по уплате коммунальных платежей за жилое помещение, собственником которого (доли в котором) является несовершеннолетний, по общему правилу несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания.
При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Но при недостаточности у несовершеннолетнего средств обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг субсидиарно возлагается на его родителей (п. 1 ст. 60 СК РФ; п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).
Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, как правило, также исполняют родители несовершеннолетних (п. 2 ст. 27, п. 1 ст. 45 НК РФ; Информация ФНС России).
По общему правилу за получением предварительного разрешения на совершение сделки следует обращаться в орган опеки и попечительства (наделенные соответствующими полномочиями органы местного самоуправления) по месту жительства ребенка (п. п. 1, 3 ст. 34 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 6 Закона N 48-ФЗ).
Для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом потребуется подготовить комплект документов:
1. заявление от двух (при наличии) родителей несовершеннолетнего, не достигшего возраста 14 лет или достигшего возраста 14 лет и признанного судом недееспособным, а если несовершеннолетний достиг возраста 14 лет - заявление от несовершеннолетнего, подписанное двумя (при наличии) родителями или единственным родителем. При невозможности совместного обращения двух родителей (подписания заявления двумя родителями (при наличии двух родителей)) заявление подается (подписывается) одним родителем с представлением от второго документа, позволяющего определить волеизъявление такого родителя по вопросу предоставления государственной услуги, удостоверенного нотариально или способом, приравненным к нотариальному.
При невозможности представления заявления несовершеннолетним, достигшим возраста 14 лет, заявление, удостоверенное нотариально или способом, приравненным к нотариальному удостоверению, и документы, необходимые для предоставления государственной услуги, представляются родителями (при наличии двух родителей) или единственным родителем;
2. документ, подтверждающий факт отсутствия второго родителя (если заявление подается единственным родителем или несовершеннолетним, достигшим 14 лет, воспитывающимся единственным родителем);
3. документ, удостоверяющий личность заявителя (каждого из заявителей - при подаче одного заявления двумя родителями), содержащий сведения о месте жительства;
4. документ, удостоверяющий личность родителей (одного из родителя при невозможности присутствия второго законного представителя), единственного родителя, сопровождающего ребенка, достигшего возраста 14 лет, при подаче заявления, содержащий сведения о месте жительства, либо в случае отсутствия таких сведений в документе, удостоверяющем личность родителя, документ, подтверждающий его регистрацию по месту жительства;
5. документ, подтверждающий факт рождения ребенка (если регистрация рождения произведена компетентными органами иностранного государства);
6. документ, содержащий сведения о гражданстве несовершеннолетнего (в случае отсутствия указанных сведений в документе, удостоверяющем личность несовершеннолетнего);
7. правоустанавливающие документы на приобретаемое имущество (или их копии) и правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество, подтверждающие право собственности текущих собственников на указанное имущество на день подачи заявления;
8. документ, содержащий сведения о лицах, зарегистрированных в приобретаемом имуществе (в случае если функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ в отношении приобретаемого имущества не осуществляется МФЦ г. Москвы на основании соответствующего договора);
9. документ, содержащий сведения о наличии (отсутствии) задолженности (переплаты) по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в отношении приобретаемого имущества (в случае если функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги в отношении приобретаемого имущества не осуществляется МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора);
10. отчет об оценке объекта отчуждаемого и приобретаемого имущества, дата определения рыночной стоимости в котором и дата составления которого должны быть не позднее шести месяцев до даты обращения за предоставлением государственной услуги, составленный в установленном порядке;
11. проекты договоров по сделке в отношении приобретаемого и отчуждаемого объекта недвижимости с указанием существенных условий совершаемых сделок;
12. документ кредитной организации, содержащий реквизиты счета (вклада), включая сведения об остатке денежных средств на нем, открытого на имя несовершеннолетнего. Такой документ представляется на каждый счет (вклад), на который будут зачисляться денежные средства от сделки, в том числе в случае зачисления разницы в размере стоимости отчуждаемого и приобретаемого имущества (при соблюдении установленных требований);
13. договор банковского счета (вклада), открытого в кредитной организации на имя несовершеннолетнего, на каждый банковский вклад, счет, на который будут зачисляться денежные средства;
14. справка (выписка) о размере (остатке) средств материнского (семейного) капитала (в случае приобретения недвижимого имущества с использованием средств материнского (семейного) капитала);
15. документы, содержащие сведения о регистрации по месту жительства несовершеннолетнего (в случае если функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ в отношении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не осуществляется МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора);
16. документы, подтверждающие необходимость оплаты дорогостоящего лечения, медицинской реабилитации (если продажа недвижимости осуществляется для оплаты лечения или реабилитации).
Срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, - 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. При этом отказ должен быть мотивирован. Его можно оспорить в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Если родители разведены и связь со вторым родителем потеряна, законные представители несовершеннолетнего должны получить разрешение органа опеки и попечительства для продажи квартиры. Органы опеки и попечительства проверяют, соответствует ли сделка интересам несовершеннолетнего и не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы (Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07).
Риск оспаривания сделки: Если сделка совершена без соблюдения установленных требований (например, без разрешения органа опеки или без письменного согласия законных представителей), она может быть признана недействительной (ст. 173.1 ГК РФ).
Также попробуйте обратиться в районный суд с иском о признании его безвестно отсутствующим либо об определении порядка совершения сделки без его согласия.
Ссылка: Как признать гражданина безвестно отсутствующим.
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026); "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 23.03.2026, с изм. от 15.05.2026); Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.09.2025) "Об опеке и попечительстве"; "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.05.2026); <Письмо> Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07 "О направлении информации".
Судебная практика: Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.04.2026 N 3-КАД26-2-К3 (УИД 11RS0001-01-2025-010687-58) Категория: Оспаривание актов органов опеки и попечительства; Апелляционное определение Московского городского суда от 28.01.2021 по делу N 33-2852/2021 (УИД 77RS0001-01-2019-015858-65) Категория спора: Защита прав на жилое помещение. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2025 N 5-КГ25-108-К2 (УИД 77RS0027-0
