Ответ: для продажи недвижимости нерезидентами РФ в 2026 году действует общий порядок (для дружественных стран) и особый порядок с обязательным разрешением (для недружественных стран), при этом расчеты по сделке с нерезидентом из недружественной страны строго проводятся только в безналичной форме через спецсчет типа «С», и доверенное лицо не может снимать эти деньги со счета типа «С» на руки или распоряжаться ими свободно - такие счета имеют жесткие ограничения по операциям.
Обоснование:
Основными нормативными актами, регулирующими этот вопрос, являются:
1. Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» (ввел особый порядок сделок с лицами из недружественных стран).
2. Указ Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» (определил порядок зачисления средств на счет типа «С»).
3. Постановление Правительства РФ от 06.03.2022 № 295 (утвердило Правила выдачи разрешений Правительственной комиссией).
4. Распоряжение Правительства РФ от 07.03.2022 № 430-р (утвердило перечень недружественных стран).
Нерезиденты из дружественных стран продают недвижимость по общему правилу (договор купли-продажи, регистрация в Росреестре), разрешение комиссии не требуется.
Нерезидентам из недружественных стран для продажи (отчуждения) недвижимости требуется специальное разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями (подкомиссии Минфина), если речь идет о юридических лицах. Физические лица из недружественных стран могут продавать недвижимость резидентам РФ без разрешения, но с обязательным зачислением денег на счет типа «С».
Перечень недружественных России стран и территорий утвержден Распоряжением Правительства от 5 марта 2022 года N 430-р. В него вошли Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, включая Джерси, Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар, государства - члены Евросоюза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, США, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария и Япония.
2. Может ли доверенное лицо снимать деньги со счета типа «С»?
Ответ: Нет, доверенное лицо не может свободно снимать и распоряжаться этими деньгами.
Счет типа «С» (специальный счет) открывается резидентом РФ (продавцом) для получения средств от нерезидента из недружественной страны. Операции с ним строго ограничены Указом № 95:
1. Ограничение на снятие наличных: Деньги со счета типа «С» невозможно снять в наличной форме. Расчеты по сделке с нерезидентом из недружественной страны проводятся только в безналичной форме.
2. Доверенное лицо с полномочием «снимать денежные средства» не сможет реализовать это полномочие на счете типа «С», так как банк заблокирует операцию снятия наличных или перевода на произвольный счет, не соответствующий разрешенным целям.
3. Разрешенные операции со счета типа «С»:
- Уплата налогов, пошлин и обязательных платежей в бюджет РФ (включая НДФЛ 30% при продаже недвижимости нерезидентом).
- Покупка облигаций федерального займа (ОФЗ) на аукционах Минфина.
- Перечисление средств резиденту (продавцу) на его обычный счет (не типа «С») только после получения разрешения комиссии или в случаях, когда разрешение не требуется (для физлиц), но с соблюдением валютного контроля.
Согласно Указу Президента РФ от 05.03.2022 № 95, операции по счету типа «С» допускаются только в целях, прямо указанных в указе. Снятие наличных или перевод на произвольный счет без цели уплаты налогов/покупки ОФЗ запрещен. Доверенность не отменяет императивные нормы Указа.
Если нерезидент (продавец) - физическое лицо, и разрешение комиссии не требуется (по решению подкомиссии от 17.03.2022 № 12), деньги могут быть переведены на обычный счет резидента-покупателя или на счет продавца-резидента (если продавец - резидент, а покупатель - нерезидент). Но если продавец - нерезидент из недружественной страны, деньги зачисляются на счет типа «С» резидента-покупателя (если резидент покупает) или на счет типа «С» продавца (если продавец открывает его). В любом случае, снять их на руки нельзя.
Если нерезидент - юридическое лицо из недружественной страны, оно не может продать недвижимость без разрешения комиссии. Без разрешения нотариус откажется удостоверять сделку, а Росреестр - зарегистрировать право.
3. Порядок продажи недвижимости нерезидентами РФ (на сегодня, 2026 год)
Порядок зависит от статуса продавца (физическое или юридическое лицо) и страны происхождения.
Если продавец - Физическое лицо из недружественной страны
Разрешение комиссии не требуется (подкомиссия Минфина разрешила резидентам покупать/продавать недвижимость физлицам из недружественных стран). Денежные средства по сделке обязательно зачисляются на счет типа «С» в уполномоченном банке.
Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме (или нотариальной, если требуется по общим правилам, например, при продаже доли). Нерезидент платит НДФЛ 30% со всей суммы продажи (имущественный вычет и уменьшение на расходы не применяются).
Если продавец — юридическое лицо из недружественной страны
Разрешение комиссии требуется обязательно, без него сделка недействительна, Росреестр не зарегистрирует переход права. Есть исключение, когда юрлицо находится под контролем российских лиц (бенефициары — РФ или российские граждане/фирмы) и информация о контроле раскрыта в налоговую. После получения разрешения деньги зачисляются на счет типа «С». В Росреестр подается пакет документов + копия разрешения комиссии.
Если продавец — из дружественной страны (Турция, Китай, ОАЭ и др.)
Разрешение не требуется. Расчет только безналичный, через уполномоченные банки, в рублях. Налог НДФЛ 30% (если нерезидент), но если срок владения > минимального (3/5 лет), налог не платится (с 2019 года).
Пошаговый план действий для продавца (нерезидента)
Шаг 1. Определить статус и страну.
Если страна в списке недружественных (США, ЕС, Великобритания и др.) → переходите к
Шагу 2. Если страна дружественная → переходите к Шагу 4.
(Для недружественных стран) Проверить статус продавца.
Физическое лицо: Разрешение комиссии не нужно.
Юридическое лицо: Нужно разрешение комиссии (если не под контролем РФ).
Шаг 3. (Для юрлиц из недружественных стран)
Получить разрешение.Собрать пакет (заявление, оценка, документы о контроле).
Подать в Минфин (Комиссию).
Получить разрешение.
Шаг 4. Открыть счет типа «С» (если требуется).
* Если продавец - нерезидент из недружественной страны, деньги зачисляются на счет типа «С» резидента (покупателя) или продавца (если продавец открывает его).
* Уточнить в банке условия открытия счета типа «С» для конкретной сделки.
Шаг 5. Оформить договор купли-продажи:
Включить условие о безналичном расчете и счете типа «С».
Указать иностранный паспорт и его перевод (для физлиц).
Шаг 6. Подать документы в Росреестр:
Через МФЦ, нотариуса или онлайн.
Приложить: договор, паспорта, переводы, разрешение комиссии (если нужно), подтверждение зачисления денег (после сделки).
Шаг 7. Платить налоги.
Нерезидент платит 30% НДФЛ. Декларация 3-НДФЛ подается продавцом (или налоговым агентом - покупателем/банком, если они выступают агентами).
Документы по данному вопросу из системы КонсультантПлюс: Статья: Продажа нежилой недвижимости физическим лицом - нерезидентом РФ (Герасимова Н.В.) ("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2019, N 6) {КонсультантПлюс}
