Ответ: Законом либо иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки требования. В случае заключения безвозмездного договора уступки прав требования он может быть квалифицирован как договор дарения, при этом в Постановлении Президиума ВАС РФ от 5 июня 2001 г. N 8303/00 указано, что "в силу п. 2 ст. 572 ГК РФ обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения о цессии очевидное намерение передать право в качестве дара". Исходя из анализа судебной практики, договор переуступки прав по ДДУ может быть заключен как на возмездной, так и на безвозмездной основе - Апелляционное определение Московского областного суда от 28.09.2015 N 33-23585/2015. Также, имеется разъяснения ФНС - Письмо Минфина России от 21.04.2021 N 03-04-05/30283

Последствия возмездного договора уступки прав требований ДДУ, не регламентированы на законодательном уровне. Для переуступки прав по ДДУ установлены общие требования и некоторые особенности, которые рассмотрим с Вами ниже. Перечень требований, установленных по данному договору именно в рамках принятия госрегистраторм, законодателем не освещен. Иных разъяснений по поставленным вопросам, на сегодняшний день не представлено.

Обоснование: Особенности договора уступки прав по ДДУ:

1. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Таким образом, в силу данной нормы и ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства после уплаты им цены договора вправе без согласия застройщика уступить права по договору участия в долевом строительстве третьим лицам.

Если участник не уплатил цену договора, то он вправе уступить права по договору участия в долевом строительстве третьим лицам одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, и с получением соответствующего согласия застройщика. Такой вывод следует из совокупности норм п. 2 ст. 391 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Исходя из принципа свободы договора (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что условие договора участия в долевом строительстве о запрете уступки прав по такому договору до полной оплаты цены договора участия в долевом строительстве не противоречит законодательству.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

3. Соглашение об уступке требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, который установлен для регистрации этой сделки, если иное не определено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Для третьих лиц соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) регистрировать не требуется (ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

4. Цена уступки прав требований по договору уплачивается после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке. В случае когда права требований по договору участия в долевом строительстве уступает участник долевого строительства, являющийся владельцем счета эскроу, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора) о такой уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства (ч. 10 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

5. Цессионарий несет риск неблагоприятных последствий, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав цедента к цессионарию (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Существенные условия.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Существенными условиями являются:

- сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки.

Возмездность договора цессии.

Законом либо иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки требования. В случае заключения безвозмездного договора уступки прав требования он может быть квалифицирован как договор дарения, при этом в Постановлении Президиума ВАС РФ от 5 июня 2001 г. N 8303/00 указано, что "в силу п. 2 ст. 572 ГК РФ обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения о цессии очевидное намерение передать право в качестве дара".

Однако, отсутствие в договоре цессии условия о цене уступаемого права не влечет его незаключенность, поскольку не является существенным условием для данного вида договоров. Условие о цене договора признается существенным в силу прямого указания в законе либо, когда оно по заявлению одной из сторон должно быть согласовано. В иных случаях необходимо руководствоваться положением ГК РФ, согласно которому в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

С подробной информацией можно ознакомиться в Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия в долевом строительстве. Общая информация.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Задайте его менеджеру

Задать вопрос