Ответ: В указанном случае требования об уплате арендной платы необходимо направлять новому собственнику объекта недвижимости (физ лицу). При этом для того чтобы изменить номинального арендатора земельного участка, необходимо переоформить договор аренды на физ. лицо (нового собственника) или заключить дополнительное соглашение к первоначальному договору и предоставить его в регистрирующий орган.       

Обоснование: В соответствии с ст. 552, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) {КонсультантПлюс}-

«1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости».

Аналогичные положения установлены ст. 35, "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021) {КонсультантПлюс}.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" {КонсультантПлюс}-

«25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).»

Соответственно договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества. Такой вывод следует из судебной практик (см. больше информации в Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости {КонсультантПлюс}).

Из Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413, А41-80395/2017 {КонсультантПлюс}-

«По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 15.09.2009, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды с применением ставки в размере два процента кадастровой стоимости участка.»

Таким образом, в указанном случае требования об уплате арендной платы необходимо направлять новому собственнику объекта недвижимости (физ лицу). При этом для того чтобы изменить номинального арендатора земельного участка (в росреестре по первоначальному зарегистрированному договору), необходимо переоформить договор аренды на физ лицо (нового собственника) или заключить дополнительное соглашение к первоначальному договору и предоставить его в регистрирующий орган.  

Больше судебной практики по данному вопросу Вы можете найти в разделе Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости {КонсультантПлюс}.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Задайте его менеджеру

Задать вопрос