Ответ: По вопросу переоформления договора аренды при смене собственника, стоит иметь ввиду, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
Иными словами, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя. Следовательно, существует возможно заключить соответствующее дополнительное соглашение. Образцы документов и судебная практика представлены справочно.
Обоснование: Статья 617 ГК РФ, устанавливая гарантии для арендатора при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, лишь частично регулирует связанные с этим отношения. Из данной нормы однозначно не следует, кому должны предъявляться претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем, обязан ли новый арендодатель возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, если они понесены до изменения арендодателя, но прежним арендодателем не компенсировались, и т.п.
Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Судебная практика: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025
В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды. Однако нередко прежний арендодатель связан определенными ограничениями в своей деятельности, которых не имеет новый арендодатель. Такие ограничения не всегда отражаются в договоре, поэтому при смене арендодателя они не могут влиять на арендные отношения.
При изменении условий договора новый арендодатель не связан ограничениями прежнего арендодателя, если таких ограничений нет в договоре. Судебная практика: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2006 по делу N А56-37923/2005
Изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, в том числе если его условия связаны с личностью предыдущего арендодателя, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе. Судебная практика: Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.01.2019 N Ф04-3188/2018 по делу N А45-6422/2017.
См. подробнее:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}
Важнейшая практика по ст. 617 ГК РФ {КонсультантПлюс}
